Abuso edilizio: cos’è, in cosa consiste e come evitarlo

Si parla di abuso edilizio nel momento in cui si realizza un’opera di ristrutturazione senza l’autorizzazione necessaria.

Come da sottotitolo, parlare di abuso edilizio equivale alla realizzazione di un intervento di ristrutturazione senza aver prima ottenuto l’autorizzazione richiesta. Si tratta a tutti gli effetti di un illecito, che può essere punito e sanzionato sotto varie forme.

Per quanto esista ovviamente un certo regime di tolleranza, ci sono numerosi motivi validi per cui è meglio evitare di ricorrere a certe pratiche. E nel caso in cui persone di terzo conto ci abbiano pensato prima di noi, bisognerà intervenire quanto prima per risanare il danno commesso.

Questo è possibile solamente tramite l’intervento di figure dedicate, che verranno elencate e introdotte nei paragrafi a seguire. Prima però, parleremo in maniera approfondita di abuso edilizio, riportando la sua definizione enciclopedica e allegando tutte le conseguenze (negative) che ne derivano.

Abuso edilizio: la definizione da dizionario

Un abuso edilizio è un illecito che consiste nel realizzare un intervento di ristrutturazione senza i permessi necessari. Entra in gioco l’abuso anche nel momento in cui gli interventi in questione non presentano una data di inizio dei lavori, cosa assolutamente vietata dalle norme che regolano l’edilizia.

Le normative italiane lo considerano un reato anche nel momento in cui viene cambiata la destinazione d’uso, che riguarda dunque tutto l’immobile. Nella maggior parte dei casi è tuttavia “soltanto” un illecito, le cui sanzioni pecuniarie previste possono essere molto salate.

Vari esempi di abusi edilizi possono essere delle incongruenze tra il progetto edilizio e quanto effettivamente realizzato in cantiere. Oppure, degli interventi di ristrutturazione realizzati in aree dell’immobile non edificabili.

Per quanto questi esempi possano sembrare esaustivi, in realtà rappresentano soltanto una minima parte di tutta questa tematica. Dunque, per maggiore comodità, nel prossimo paragrafo la tematica dell’abuso edilizio verrà suddivisa in due tipologie differenti.

Quante tipologie di abusi edilizi esistono?

Si distinguono due tipologie di abusi edilizi, ovvero:

• Abusi formali
• Abusi sostanziali

Gli abusi formali consistono sostanzialmente nella difformità dei lavori effettuati. La categoria più classica di abuso, ovvero quei lavori effettuati senza permessi e concessioni, fanno parte di quelli che sono chiamati in questo modo.

La seconda categoria, ovvero quella degli abusi sostanziali, comprende invece tutti quei casi dove l’attività svolta non rispetta le norme edilizie. Si tratta quindi di un illecito molto più grave, dove gli strumenti urbanistici vengono completamente lasciati al caso, generando non poche problematiche.

Da questo scenario derivano poi due conseguenze negative differenti, ovvero illeciti amministrativi e illeciti penali. Gli illeciti amministrativi vengono puniti tramite sanzioni pecuniarie, quali multe da pagare oppure ordinanze restrittive di demolizione e/o interruzione dei lavori in corso.

Gli illeciti penali possono invece essere sanzionati allo stesso modo con multe, ma anche con condanne punitive. Oltre a queste categorie di abusi e relativi conseguenze, esistono casistiche ancora più gravi. Per capire la portata che una situazione così controversa può avere, ecco degli esempi concreti.

I casi più gravi di abuso edilizio: esempi e cenni storici

Esistono alcune casistiche, nella storia recente, che hanno fatto percepire ancora di più la delicatezza dell’abuso edilizio in sé. Uno dei primi esempi che si possono fare per rendersene conto, riguarda gli interventi effettuati su un’opera edilizia appartenente allo Stato o al settore pubblico.

L’articolo 35, che regola le conseguenze di un caso come questo, prevede che chi realizza un intervento non autorizzato su un suolo pubblico, dunque in piena difformità, proceda con la sospensione immediata dei lavori e con la demolizione di quanto realizzato.

A farsi carico di ciò è il Comune, mentre le relative spese saranno sostenute da chi ha commesso l’abuso in questione. Un caso ancora più pesante è rappresentato invece dalla lottizzazione abusiva, un illecito molto grave e sfortunatamente non così raro.

Quando si opta per la lottizzazione di un terreno, l’area in questione viene suddivisa in tanti piccoli lotti, in modo tale da propendere per uno sviluppo immobiliare a tappeto. La violazione consiste in questo caso nel trasformare la destinazione urbanistica di queste aree per perseguire i propri scopi edificatori.

Un terreno non edificabile non può cambiare il suo corso senza le autorizzazioni richieste, pertanto si configura un grave reato di abuso. Un’aggravante ulteriore entra in gioco nel momento in cui le porzioni di lotto suddivise vengono vendute.

A giocare un ruolo fondamentale in questa situazione è l’apposito certificato di destinazione urbanistica. Se ciò che viene riportato al suo interno non corrisponde a quanto effettivamente realizzato, ogni singolo intervento fatto sarà nullo.

Ma come può essere “riparato” un abuso edilizio? Scopriamolo insieme in questo ultimo paragrafo di chiusura.

Ecco come rimediare ad un abuso edilizio

Gli abusi edilizi non sono tali solamente quando dipendono da chi li mette in atto. Esistono anche delle insidie che si celano in numerosi appartamenti, magari non notati da chi ha effettuato la compravendita in questione, e che quindi rimangono delle opere impunite.

Ciò ovviamente non si verifica quando a mediare queste operazioni ci sono le agenzie immobiliari, le quali nel loro iter di valutazione dell’immobile prevedono anche che venga coinvolta la figura di un geometra incaricato.

Questa è infatti una situazione molto più comune alle trattative tra privati, dove non sempre si ha l’accortezza di verificare che tutto sia in regola. Ma come si pone rimedio ad una situazione così equivoca?

Si può ricorrere al condono edilizio, pratica che riguarda la sanatoria di abusi di doppia conformità. La prassi prevede solitamente il pagamento di una piccola sanzione pecuniaria, così che si possa procedere con l’intervento di sanificazione.

Inoltre, si può operare senza sanzioni per le opere realizzate prima del 1967, ma solo se i lavori in questione sono integrati nel Superbonus 110%. Per quanto concerne invece gli abusi non sanabili, si dovrà per forza di cose optare per la demolizione delle parti riguardanti l’abuso.

Per valutare se la sanabilità dell’illecito commesso può essere effettiva o meno, è consigliabile rivolgersi sempre a degli esperti in materia. Se sospetti che casa tua possa contenere degli abusi edilizi di cui non sei a conoscenza, fai clic a questo link: il nostro team di esperti saprà come aiutarti.